недвижимость для жизни и бизнеса
0719
  ОБЪЕКТОВ СЕЙЧАС В КАТАЛОГЕ  НЕДВИЖИМОСТИ      ВОЙТИ И ПОЛУЧИТЬ ИНФОРМАЦИЮ  -  РЕГИСТРАЦИЯ
Аналитика недвижимости
 

Краткие комментарии по рынку коммерческой недвижимости г. Днепропетровск

На сегодня Днепропетровск является  одним из наиболее развитых промышленных центров Украины, где ведущую роль играют предприятия машиностроения, металлообработки и энергетики. В городе расположено более 200 промышленных предприятий, к числу которых относятся крупные предприятия легкой, пищевой, химической, металлургической и химической промышленности, весьма развита строительная индустрия города.

До недавнего времени рынок коммерческой недвижимости продолжал активно развиваться вследствие постоянного увеличения уровня доходов населения, а также развития города как одного из крупных экономических центров Украины. Однако Днепропетровск, наряду с другими городами Украины, подвергся влиянию мирового экономического кризиса, что проявилось в увеличении уровня вакантности коммерческих помещений, вызванных значительных оттоком и переездом арендаторов (миграция, оптимизирующая расходную часть бизнеса).

На сегодняшний день спрос на покупку коммерческих объектов площадью более 500 м2 ограничен и представлен в основном банковскими организациями или представительствами крупных национальных компаний, которые чаще всего просто меняют свое текущее местоположение. Предложение офисных площадей в Днепропетровске значительно превышает спрос. Географическое распределение спроса является традиционным с небольшими отличиями в виду некоторой двухядерности центра города.  Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные  в центральной части города, в пределах сформировавшегося делового центра, ограниченного улицами Серова, Чкалова, проспектами Карла Маркса и Гагарина, а также Нагорная часть города (наиболее активно застраивающаяся в данный момент).

Наиболее престижным месторасположением для коммерческих объектов является главная транспортная магистраль и центральная улица города  - проспект Карла Маркса. Первый профессиональные объекты офисной и торговой недвижимости изначально строились вблизи пр. Карла Маркса, а также вдоль основных городских магистралей, обеспечивающих доступ с центральной части города к отдаленным жилым массивам. Активное архитектурное преобразование центральной части города, инициированное в 2002-2003 г.г., положило начало развитию деловых кварталов, расположенных вблизи дорожной развязки при въезде на Центральный мост города. Кварталы, образованные улицами Коцюбинского, Шолом-Алейхема, Глинки, Ширшова, Харьковской, стали месторасположением для новых офисных и торговых центров. Кластер офисных объектов, как индивидуальных, так и в составе многофункциональных комплексов, активно развивается вдоль пр. Карла Маркса и на прилегающих территориях, вдоль Екатерининского бульвара, ул. Шевченко, ул. Баррикадная и ул. Мечникова.

Перспективными для дальнейшего развития проектов деловых центров являются районы вдоль пр. Гагарина и Набережной Победы, а также районы в левобережной части города, преимущественно вдоль пр. Имени Газеты «Правда».

Офисные помещения в новых бизнес-центрах предлагаются на первичном рынке либо с базовой внутренней отделкой, либо без внутренней отделки, с разводкой под каждое помещение всех необходимых инженерных сетей. Основным фактором при выборе офисного помещения является цена во взаимосвязи с месторасположением, его престижности. Критичным фактором также является наличие парковочных мест, но без особых требований к типу парковки (стихийная, наземная или организованная охраняемая в специально отведенном помещении).

Средний уровень арендных ставок на офисные помещения, расположенные в центральной части города составляет 8-12 долларов США за 1 кв.м. Высший ценовой сегмент центральной части составляют помещения в профессиональных бизнес-центрах, которые на вторичном рынке предлагаются по ставке 10-15 долларов США за 1 кв.м. (наиболее дорогими являются БЦ «Мости-сити» и «Призма», где арендные ставки достигают 23$). Профессиональные офисные площади достаточно дороги в части эксплуатационных расходов, так например в БЦ «Мост-сити» размер эксплуатационных платежей достигает уровня 35-45 грн с 1 кв.м. что фактически является 50% от размера арендной платы. В нецентральных районах диапазон значений варьируется от 3 -4 долларов США за кв.м. и достигает 8-10 долларов США за 1 кв.м.

Цены предложения офисных помещений на продажу, расположенных в центральном районе города варьируются в диапазоне от 600-1000 долларов США включая НДС для зданий старой постройки, и в пределах 1000-2500 долларов США включая НДС для зданий  качественно реконструированных  и вновь построенных зданий, в отдельных случаях достигая 3000 долларов США. В нецентральных районах цены находятся в диапазоне 400 – 2000 долларов США с НДС за 1 кв.м., в зависимости от качества и потребительских свойств здания, года постройки, расположения относительно основных городских магистралей.

На сегодняшний день доля современных профессиональных офисных  площадей в городе составляет всего лишь около 13,0% от общего объема офисного рынка и представлена объектами, в большинстве своем введенными в эксплуатацию за последние семь лет. Большую часть – порядка 65,8% от общего объема рынка, занимают офисы в административных зданиях, в том числе государственного управления и здравоохранения, а также в корпусах заводоуправлений, расположенных на территории бизнес-парков и промышленных предприятий. Значительный удельный вес в общем объеме имеют реконструированные офисные здания – 15,7%. Около 5,5% занимают офисные площади, расположенные на первых и средних этажах в жилых домах.

Следует отметить, что цены на помещения офисного назначения в новых бизнес-центрах остаются стабильно высокими по сравнению со старым офисным фондом (в пределах от $1000 до $2500 за 1 кв.м). Объяснением этому может служить малое количество вводимых в эксплуатацию объектов в 2009-2010 гг.

Наиболее развитые районы торговой активности сосредоточены в центральной части города, вдоль проспекта Карла Маркса и прилегающих территорий. Торговые площади, расположенные в центральной части города Днепропетровска, пользуются повышенным спросом преимущественно под небольшие магазины одежды, ювелирные салоны, магазины интерьера, рестораны (позиционирующиеся в ценовых категориях «выше средней» и «высокой»), а также под финансовые учреждения. Вдоль проспекта Карла Маркса и на прилегающих территориях  также расположено большинство торговых объектов формата торговый центр с несколькими арендаторами (мелкими, либо якорный плюс мелкие).

Коммерческие помещения  в нецентральных районах города, в том числе и в левобережной части, представлены в основном помещениями в бывших административных зданиях заводов, детских учреждениях, и других зданий бывшего социально-общественного назначения. Новые здания, построенные в последние 5-10 лет для коммерческих целей, не являются доминирующими в общей структуре предложения офисной недвижимости и по многим параметрам не соответствуют стандартам качественных офисных помещений.

По информации агентств недвижимости, в последние 2-3 месяца спрос на коммерческую недвижимость несколько активизировался. Но ценовые ожидания продавцов все еще не соответствуют цене эффективного спроса. Принимая во внимание низкий доходный потенциал коммерческой недвижимости города, сделки по приобретению недвижимости с целью дальнейшей сдачи в аренду на рыке отсутствуют. Интерес могут представлять специфические объекты, соответствующие потребностям конкретного пользователя.

Офисный рынок Днепропетровска по-прежнему находится под влиянием экономического спада. За время кризиса этот сегмент коммерческой недвижимости пострадал не столь сильно, чем торговый сектор, и, тем не менее, цены на офисы только за полгода 2011 года снизились почти на 10%. Это говорит о малом интересе покупателей к офисным площадям. Офисная недвижимость как объект собственности наименее востребована по сравнению с другими объектами коммерческого назначения. На сегодняшний день для потребителей более интересен сегмент аренды, хотя и тут спрос минимален.

Общий объем предложения на рынке офисной недвижимости превышает спрос в среднем на 50%. Размер торга на офисные помещения временами доходит до 30%. На рынке недвижимости наблюдается парадоксальная ситуация – практически инертный спрос, нереально завышенные ожидания продавцов. Можно охарактеризовать, как латентная стадия развития просевшего рынка недвижимости, когда до «точки безубыточности» (гармоничное и равновесное состояние рынка, при котором предложение находится в приближенном по удельному весу состоянии к спросу), тянется очень медленно кривая низкая спроса, а сверху оказываются ожидания продавцов не готовых снижать цены до реального уровня Спроса на недвижимость.

Фиксируется четкая тенденция практически во всех сегментах коммерческой недвижимости  – сроки, когда будет достигнута точка безубыточности увеличиваются. Соответственно, происходит рост периода окупаемости (Pay-Back Period), в некоторых случаях – практически в два-три раза. Что сформировано целым рядом факторов: падением ликвидности и резким снижением стоимости недвижимости, ростом стоимости кредитов, отсутствием длинных денег, сокращением денежных потоков. Среди перспективних сегментов недвижимости – торгово-развлекательные комплексы и гостиницы. Потенциал офисного сегмента оценивается гораздо сдержаннее.

Оценщики выражают мнение, что в ближайшем будущем стоимость квадратного метра сильно не изменится. И это вполне обоснованно: особых предпосылок для резкого роста цен на недвижимость не видно, но и сильно падать причин тоже нет. Цены за последний квартал существенно снизились (до уровня цен разгара экономического кризиса). Если бы для более глубокого падения были основания, то оно произошло бы еще в период кризиса, на фоне если не паники, то, по крайней мере, сильной настороженности. Главной преградой для дальнейшего снижения цен стало нежелание продавца уступать в цене. Основным аргументом является тот факт, что при сдаче в аренду за определенное количество лет объект окупится и все так же будет оставаться собственностью продавца, которую можно продать и, возможно, дороже, чем сегодня.

В период роста рынка переизбыток свободных средств и дефицит предложения подстегнули цены на объекты коммерческого назначения с $200-$500 за кв.м до уровня $4000-$7000 за кв.м. То есть можно говорить о том, что пока дефицита на такие площади нет, цены снижаются до минимально допустимого уровня. Но как только на рынке вновь будет чувствоваться нехватка офисных помещений, цены пойдут вверх.

Сводные аналитические данные (сайт газеты «Авизо» www.aviso.ua, данные компании ООО «Союз» www.realtor.dp.ua):

Район Диапазон цен предложений
Старый офисный фонд Профессиональные офисные площади
Центр 600-1300 1000-2500
Серединная часть 400-1000 1000-1800
Удаленные от центра районы 300-700 -

 
© 2007-2018, АН «Союз». Создание сайта РИА «Перекресток»