недвижимость для жизни и бизнеса
0717
  ОБЪЕКТОВ СЕЙЧАС В КАТАЛОГЕ  НЕДВИЖИМОСТИ      ВОЙТИ И ПОЛУЧИТЬ ИНФОРМАЦИЮ  -  РЕГИСТРАЦИЯ
Феномен многоквартирного колхоза
 

В последнее время в разговорах о реформировании системы ЖКХ все чаще звучит отсылка к «чувству солидарной ответственности совладельцев жилого дома». Проще говоря, вот уже двадцатый год государство пытается внедрить в многоэтажках ОСМД (объединения совладельцев многоквартирных домов), рассчитывая при этом одним махом сбросить с плеч коррумпированные ЖЭКи, обветшалые «хрущевки», злостных неплательщиков за комуслуги и прочие прелести системы под названием «жилье мое».
Процесс идет туго. Несмотря на то, что к текущему году (согласно программам пятилетней давности) ОСМД должны были быть созданы во всех многоквартирных зданиях Украины, на сегодняшний день эта структура «прижилась» всего в 14-15% отечественного жилого фонда.
Причины называют разные: сначала было отсутствие профильного законодательства, затем - несовершенство созданной правовой базы. Теперь общественные организации ухватились за новую «красную тряпку» - проект Жилищного кодекса Украины. А ведь на самом деле ларчик открывается просто: понятие ОСМД ментально чуждо большинству наших граждан, а все остальное - лишь удобоваримая «отмазка» для тех, кто не хочет либо не может брать на личный баланс одряхлевшее жилье.

Жильцы - против "хищника"
…Отшумела народно-оппозиционная буря, вызванная новым Налоговым кодексом. С горем пополам этот документ пережил «налоговый» Майдан, президентское вето и таки вступил в силу с начала текущего года. Однако кодексная эпопея продолжается: уже несколько месяцев вовсю раскручивается новый маховик народных протестов - теперь против нового Жилищного кодекса Украины. Как только ни называли проект ЖКУ оппозиционеры: и свод драконовских правил, и лоббистский инструмент застройщиков, и третий (после КЗоТа и НК) этап антинародной реформы. А в СМИ с легкой руки нескольких «юмористов» Жилищный кодекс уже давно окрестили «хищным». Справедливости ради стоит отметить, что огонек для этого дыма тлеет: этот кодекс (как и все подобные ему) имеет не только светлую, но и темную сторону.
Что касается позитива, бесспорным положительным моментом в грядущем принятии ЖКУ является кодификация целого ряда противоречивых нормативных актов, посвященных жилищным вопросам. На сегодняшний день Украина живет по Жилищному кодексу несуществующего государства, который был принят в 1983 году и не отражает нынешних экономических реалий, а потому необходимость его замены назрела давно. Проект «осовремененного» ЖКУ разрабатывается уже долгое время, и в ноябре 2009 года Верховная Рада приняла его в первом чтении. Второе чтение было пройдено спустя год, в январе документ планируется к третьему, а в течение полугода депутаты надеются подать ЖКУ на подпись президенту. Кстати, зампредседателя Комитета ВР по вопросам ЖКХ Игорь Лысов утверждает, что большинство статей в документе уже сейчас не вызывает нареканий.
Правда, юруправление ВР с экспертом не согласно: по выводам ведомства, этот кодекс в отдельных своих положениях противоречит Конституции, гражданскому законодательству и другим нормативно-правовым актам страны. Особо резонансные противоречия (такие, как возможность выселения жильцов при возникновении мифического общественного интереса, принуждение к продаже квартиры в доме под снос и право банков выселять ипотечных должников без решения суда) возражений не вызывают. Но они муссируются в СМИ настолько давно, что (по примеру налоговой реформы) вряд ли войдут в окончательную редакцию документа.
Есть в проекте кодекса и дискуссионные нормы - в частности, реанимация пени за просрочку коммунальных платежей. Данный инструмент вступил в действие с января текущего года согласно президентскому Указу и будет окончательно закреплен на уровне ЖКУ. Это уже вызвало настоящую бурю информационного протеста, причем лично мне возмущение правозащитников искренне непонятно. Штрафы за долги по комуслугам отменили в далеком 1996-м на фоне постоянных задержек с выплатой пенсий и зарплат. Это лояльно. Однако на сегодняшний день, при общем долге украинцев по оплате «коммуналки» в 10,5 млрд. грн., региональный анализ структуры задолженности показывает, что значительную часть неплательщиков за услуги ЖКХ составляют владельцы рынков и супермаркетов - люди, в общем-то, не бедные. А вот рядовые граждане либо оформляют субсидию, либо умудряются платить за жилье вовремя.
Еще неоднозначный пункт, вызвавший гнев поборников народных интересов, - это перерегистрация лиц, состоящих в очереди на получение жилья от государства, а также тезис о том, что лицам, предоставившим в документах на получение квартиры недостоверную информацию, грозит лишение права на получение жилья. Объясните, что в этом плохого или неразумного? Ни для кого не секрет, что последние пять-десять лет постановка в данную очередь проходила классически по Задорнову: то бишь «в порядке той очереди, которая вне очереди». Так что некоторая «подчистка» очередников здесь явно не повредит.
В целом же, с точки зрения многих юристов, проект ЖКУ особых замечаний не вызывает, поскольку все спорные моменты должны (и будут!) решаться в судах. А там, как правило, действует гражданское законодательство, которое имеет и судебную практику, и определенные преимущества перед нормами кодекса.

Вассалы собственного дома
Правда, есть в проекте один момент, который некоторые считают едва ли не самым вопиющим попранием прав украинских граждан. И речь здесь напрямую касается ОСМД (объединения совладельцев многоквартирных домов), создание которых, согласно новому кодексу, станет обязательным в каждой многоэтажке. В принципе, это выглядит логично: власть просто закрепляет курс Украины на тотальную ОСМДизацию. Еще в 2007 году чиновники пытались сделать это с помощью «пряника»: согласно постановлению Кабмина, все средства, которые госбюджет выделяет на ремонт жилья, должны были направляться только в дома, находящиеся на балансе самих жильцов. Однако это не помогло, и в проекте ЖКУ массовый «исход» домов в ОСМД прописан уже по принципу кнута, ибо теперь без организации данного объединения жилой объект даже не подключат к инженерным сетям.
Возмущение же общественных активистов вызвано следующим: новый ЖКУ предусматривает, что каждое ОСМД (как создаваемое, так и уже созданное) для обслуживания всех нужд дома будет обязано заключать договор с управляющей компанией. Всем, кто откажется это сделать, управитель будет назначен принудительно, с подачи местных властей. Данную норму уже окрестили «развитым феодализмом»: якобы навязанные насильно компании начнут устанавливать заоблачные цены и выкачивать деньги из людей, а украинцы никуда не смогут деться от новейшего крепостничества, которое охватит все жилые дома.
«Обязанность доверять судьбу своего имущества управляющим компаниям противоречит правам украинцев, - утверждает глава правления общественной организации «Союз собственников жилья Киева» Сергей Дедов. - В проекте ЖКУ указано, что эти организации должны соответствовать специальным квалификационным требованиям, установленным Кабмином, однако эти критерии до сих пор неизвестны. Не определена ответственность того органа государственной власти, который будет данные компании лицензировать, не прописана система контроля взносов жильцов, которые будут аккумулироваться на счетах управляющих компаний для капитального ремонта и управления делами дома. К тому же частная структура, в отличие от коммунального ЖЭКа, станет жить за наши с вами средства, соответственно, содержание любого дома будет обходиться в несколько раз дороже».
С одной стороны, такое отношение к наемным управителям отдает застарелым предубеждением. Так, представитель IFC (Международной финансовой корпорации) Гжегож Гайда убежден, что рядовые жильцы дома зачастую не в состоянии профессионально им управлять: «В Украине считают, что наиболее дешево - когда ОСМД управляет домом самостоятельно, чуть дороже - посредством ЖЭКа, и самый дорогой вариант - через частную управляющую компанию. В то же время мировой опыт свидетельствует об обратном. Частный управитель является самым выгодным решением, поскольку именно он имеет наработанный опыт в контроле качества услуг, предоставляемых муниципальными компаниями, деловую хватку в проведении расчетов на конкурентных рынках и возможность влиять на разрешение спорных вопросов».
С другой стороны, то, что эффективно «у них», не всегда работает у нас. Рынок управляющих компаний, которые должны заниматься менеджментом в ОСМД, в нашей стране на сегодня абсолютно не сформирован. Уже несколько лет государство обещает заняться профессиональным обучением управляющих кондоминиумами и лицензированием этой деятельности, однако по сей день подвижек нет. Какие-либо навыки в этой сфере можно получить либо за свой счет (например, в столице всех желающих за определенную плату обучает КП «Киевжилспецэксплуатация»), либо за счет инициативных организаций, которые только и могут, что поделиться опытом в решении насущных проблем. Причем об официальных лицензиях здесь речь, понятное дело, не идет.
Однако назвать это глобальной проблемой сложно. Всего-то и требуется, что прописать в проекте ЖКУ переходной период, за который государство обязуется организовать обучение и лицензирование всех управителей либо управляющих компаний. Но станет ли изменение этой нормы катализатором возникновения таких объединений по всей стране? Многолетняя практика показывает, что нет.

Верхи не могут, низы не хотят
Известно, что суть со скрипом продвигаемой реформы ЖКХ - это «создание конкурентной рыночной среды для обеспечения населения услугами в соответствии с установленными национальными нормативами и стандартами». При этом все очевиднее становится то, что государство не в состоянии справиться с содержанием жилого фонда. По словам министра ЖКХ Юрия Хиврича, коммунальные ЖЭКи сегодня «проедают» 70% средств, которые люди платят как квартплату, в то время как качество их услуг не тянет даже на слабую «двоечку». В Украине сложилась ситуация, когда власть уже не может содержать жилищный фонд на должном уровне, а граждане в массе своей не решаются брать на себя ношу ответственности за содержание своих домов.
«Коммунистическая идеология сформировала неправильную систему отношений, - поясняет Гжегож Гайда. - Жильцы, которые де-юре являются собственниками квартир, де-факто имеют определенную, сохранившуюся еще с советских времен зависимость от коммунальных служб водо-, тепло- и газоснабжения, починки лифтов, уборки придомовой территории. Если кого-то качество услуги не устраивает, отказаться от нее и выбрать альтернативного поставщика дом не может, поскольку нет единого органа, представляющего интересы тридцати, ста или пятисот квартир».
Вот только «не может» или «не хочет»? Вопрос почти риторический. Немногочисленная практика показывает, что создание ОСМД ведет к постепенному «разгребанию» накопившихся при ЖЭКе проблем, проведению давно «созревших» ремонтов и общему повышению качества услуг. «Преимущество ОСМД в том, что за те же самые деньги жильцы получают гораздо больше, - делится опытом управляющий домами ОСМД «Кристалл-5» Нана Санина. - За счет более эффективной организации работы, чем в государственной конторе, можно решить целый ряд проблем: например, установив тепловые пункты, платить за отопление меньше, потому что с изменением температуры автоматически регулируется подача тепла. В нашем доме счетчики стоят абсолютно на все, даже на полив придомовой территории, - это та экономия, которая видна каждый день».
Однако на все нужно время. Масштабы экономии будут зависеть от многих факторов: и от возраста дома, и от степени его обветшалости, и от количества жильцов и их материального положения. Так, чисто теоретически наиболее выгодно создавать ОСМД в аварийных «сталинках» и «хрущевках»: по закону, первый капитальный ремонт после создания кондоминиума должен проводиться за счет предыдущего балансодержателя, то есть за счет местного бюджета. На практике же, дабы добиться реализации этого права, потребуется не один десяток лет…
При этом ситуация осложняется правовым анахронизмом: даже если жители многоэтажки согласны взять дом и двор под свое материальное крыло, только от местной власти полностью зависит, передаст ли она на баланс ОСМД сам дом и земельный участок под ним или даст снисходительное «добро» на аренду. «Ни один человек в Украине не имеет государственного документа на собственность части и дома и придомовой территории, - комментирует Сергей Дедов. - Да, ст. 137 проекта Жилищного кодекса предусматривает собственность совладельцев дома на земельный участок под домом, и это позитив. В то же время не решен вопрос с придомовой территорией, за приведение которой в порядок, согласно тому же документу, собственники жилья должны нести прямую ответственность. Возникает логичный вопрос: будет ли кто-то заботиться и тратить свои деньги на улучшение состояния неподтвержденной собственности? Естественно, нет».
И есть еще уйма проблем. Статус добровольного членства в ОСМД (что позволяет любому жильцу уклониться от взносов в фонд содержания дома), отсутствие государственной системы льготного кредитования кондоминиумов (именно такая схема позволила отремонтировать большую часть «хрущевок» в Венгрии и Польше), спорные вопросы налогообложения и многое другое. Очевидно, что вопрос ОСМД на сегодняшний день для нашей страны очень сырой. И принимать эту схему в том виде, в котором она работает в Европе, без учета современных реалий, на территории Украины категорически нельзя.
 
© 2007-2018, АН «Союз». Создание сайта РИА «Перекресток»